《咸宁市住房公积金贷款管理办法（试行）》 等三个管理办法的政策解读

    近日，市住房公积金中心印发了《咸宁市住房公积金贷款管理办法（试行）》《咸宁市住房公积金提取管理办法（试行）》《咸宁市灵活就业人员住房公积金缴存、使用管理办法（试行）》等三个管理办法的通知，现对主要内容解读如下：

一、出台背景

一是经济形势发生了变化。尽管我国经济长期向好的基本面没有改变，但经济运行面临了诸多困难与挑战，其中重点领域风险隐患较多，给经济平稳发展造成了较大影响。而房地产由于供求关系发生了重大变化，系统风险也随之增加，面对新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求就成为了我们住房公积金中心义不容辞的责任。

二是政策要求发生了变化。为落实2023年7月24日中央政治局会议精神，7月30日国务院常务会进行了专题研究，并作出了“保交楼、保民生、保稳定”的重大决策部署;住建部随即与中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施；省政府也相应出台了关于促进房地产发展若干政策措施（简称“房十条”）;省住建厅也以工作提示函的形式提出了一系列新要求，为了尽快把这些要求、新措施落地见效，我们在《惠民生促发展十条政策措施》尽可能地全面体现。

三是工作重点发生了变化。归集扩面始终是公积金工作的基础，只有把扩面建制工作做实，缴存这个基础才能夯实，公积金提取、贷款、收益才能得以保障。省住建厅把提高制度覆盖面列为住房公积金重点工作进行调度，要求通过归集扩面，让公积金制度惠及更多的新市民、青年人以及灵活就业人员，促进住房刚需，推动房地产平稳健康发展。

为此，我们根据2023年8月31日咸宁市住房公积金管理委员会会议审议通过的《咸宁市住房公积金惠民生促发展十条政策措施》及有关法律法规重新修订完善了《咸宁市住房公积金贷款管理办法（试行）》等三个管理办法。

二、制定依据

《中华人民共和国民法典》、《住房公积金管理条例》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T 51267-2017）、《咸宁市住房公积金惠民生促发展十条政策措施》

三、 政策解读

（一）《咸宁市住房公积金贷款管理办法（试行）》

1、调整住房公积金认贷标准。

住房公积金贷款认定标准由原来的“认房又认贷”调整为“认房不认贷”。即缴存职工申请贷款购买自住住房时，家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）在当地名下无成套住房的，不论是否办理过住房公积金贷款，均按首套利率执行；家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）在当地名下有一套成套住房，没有办理过住房公积金贷款的，也按首套利率执行。（办法第十九条）

　　2、新增“香城人才卡”、新市民、青年人住房公积金贷款政策。

    “香城人才卡”正常缴存住房公积金6个月（含）以上，购买首套自住住房申请住房公积金个人贷款的，可按现行最高贷款额度的2倍执行，最高贷款额度不得高于购房合同总价款的80%。

新市民、青年人正常缴存住房公积金6个月（含）以上，在本市购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款额度可以达到现行最高贷款额度的1.2倍，最高贷款额度不得高于购房合同总价款的80%。（“新市民”主要是泛指原籍不在当地、因各种原因来到一个城市工作和生活的各类群体的集合统称。如果再进一步精准定位，则是拥有稳定工作的非本地户籍常住人口。“青年人”主要是指本地户籍，年龄在18-35岁的无房人口群体。）(办法第十五条）

　　3、新增“商转公”贷款还款方式。

“商转公”还款方式由“先还后贷”试行的基础上，增加了“以贷还贷”的还款方式。(办法第二十三条）

　　4、新增住房公积金贷款“等额本金”还款方式。

    贷款的偿还应采用分期按月偿还的方式，分期还款额的确定可采用等额本息还款法或等额本金还款法。借款人应按借款合同约定的还款方式（中途不可变更还款方式），按月及时足额归还贷款本息。

贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息，利随本清，期间不得全部或部分提前还款。(办法第三十条）

　　5、放宽借款人及配偶不同缴存情况的公积金贷款额度认定。

单位缴存职工中，借款人及配偶均缴存住房公积金的，最高额度为60万元；只有借款人一人缴存住房公积金的，最高额度为40万元。借款人及配偶均缴存住房公积金，且一方为本地单位缴存职工，另一方为灵活就业人员的，最高额度为60万元。只有借款人一人缴存住房公积金，且为灵活就业人员的，最高额度为30万元(具体按《咸宁市灵活就业人员住房公积金缴存、使用管理办法》执行)。(办法第十三条）

按双职工政策申请贷款的，双方均须近期连续正常足额缴存住房公积金6个月(含)以上。

　　6、取消婚前男女各自仅有一套住房面积限制。

婚前男女各自仅有一套住房，婚后购建改善型自住住房的，可在购房地住房公积金管理机构申请贷款一次。(办法第十一条）

　　7、简化住房公积金“二手房”业务流程。

二手房交易申请住房公积金贷款可采取“带押过户”方式。(办法第二十二条）

　　8、异地贷取消户籍限制、无需缴存职工出具各项证明，按“亮码可办”要求即可。

9、明确房产抵押登记都可由住房公积金管理机构办理。

购房所在地住房公积金管理机构实行“一窗通办”制，所有预抵押手续和抵押手续均由住房公积金管理机构办理（未成年人和年龄超过60周岁人员除外），《不动产登记证明》的《预告抵押登记》证和《抵押权登记》证由房屋所在地住房公积金管理机构收押。(办法第二十六条）

10、新增第七章“合同的变更”部分。

第三十四条  借款合同需要变更的，必须经公积金管理机构、借款人、受托银行、担保人协商同意，并依法签订变更协议。

第三十五条  借款合同变更包括以下内容：
    （一）借款人变更；
    （二）抵押人变更；
    （三）抵押物变更；
    （四）还款方式变更；
    （五）借款期限变更；
    （六）公积金管理机构核定的其他需要变更的内容。

    第三十六条  因离婚、死亡等法定原因需要变更借款人的，可申请进行借款人变更，有担保合同的，还应当进行担保变更。
    第三十七条  保证人失去担保资格和能力，或者发生合并、分立、破产时，借款人应当变更保证人并重新办理担保手续。
    第三十八条  借款人按借款合同约定履行全部还款义务后，借款合同终止。 

（二）《咸宁市住房公积金提取管理办法（试行）》

1、扩大了住房公积金提取范围。

（1）新增购买首套商品房支付首付款提取。

第七条 （六）缴存职工及配偶购买本市新购首套自住住房（一手房）的，可申请一次性提取本人及配偶住房公积金账户余额用于支付购房首付款，提取额度与贷款额度之和不高于购房总价款。提取资金由住房公积金管理机构直接转入房地产开发企业商品房预售资金监管账户。

（2）新增居家适老化改造提取。

第七条 （九）缴存职工及配偶为年龄超过60周岁父母自有居住住房进行居家适老化改造的，符合相关规定，可以申请一次性提取住房公积金，提取金额不超过5万元。

（3）全面放开家庭代际互助提取政策。

第七条 （五）缴存职工（个人）购买自住住房的，其父母或子女均可同时申请一次性提取本人住房公积金余额，支持其购房需求，但提取金额不得超过购房合同总价款。

缴存职工的父母、子女购买自住住房的，缴存职工可申请一次性提取住房公积金个人账户余额，提取金额不得超过购房合同总价款。

2、本市行政区域外购买自住住房，房屋所在地与房屋所有权人的户籍地或工作地须一致（武汉都市圈购房不受户籍地或工作地限制）。（办法第七条 <一>）

3、缴存职工已连续足额缴存住房公积金满3个月无住房租房的，自租房之日起申请。每满一年（365天）可办理提取一次账户余额，总额不超过1.5万元。（办法第七条 <五>）

（三）《咸宁市灵活就业人员住房公积金缴存、使用管理办法（试行）》

1、重新认定灵活就业人员范围。

第二条 本办法所称灵活就业人员是指非全日制、个体经营、新业态等方式就业人员（包括“新市民”、“青年人”）。其中“新市民”主要是泛指原籍不在当地、因各种原因来到一个城市工作和生活的各类群体的集合统称。如果再进一步精准定位，则是拥有稳定工作的非本地户籍常住人口。“青年人”主要是指本地户籍，年龄在18-35岁的无房人口群体。

2、取消了原办法中要求提供“近期连续6个月(含)以上在本市行政区域内缴纳城镇居民养老保险证明原件”的规定。

3、第三条中增加了“账户设立时间与购房时间相互不受限制”。

4、实施灵活就业人员住房公积金缓缴政策。

第九条 灵活就业人员应办理缴存地归集银行借记卡，并保证有足额资金由住房公积金中心委托受托银行按月划缴住房公积金。确因生活困难，无法按时足额缴存住房公积金时，可以申请办理缓缴手续一次，最长不超过6个月。恢复正常缴存的，缓缴期间连续计算缴存时间，不影响正常提取和申请住房公积金贷款。欠缴3个月（含）的，住房公积金取消银行卡扣划协议；欠缴6个月（含）以上的，住房公积金中心封存其账户，并终止享有住房公积金制度赋予的相关权利。

咸宁市住房公积金中心

2023年9月22日